בדיקות מקדמיות ברכישת דירה יד שנייה

מרבית ההתקשרויות במגזר הפרטי בשוק הנדל"ן הינן של רכישת דירה יד שנייה. בערים מסוימות, כמו תל אביב או ירושלים, 8 מתוך כל 10 דירות שנמכרות או נקנות הן דירות יד שנייה. בערים אחרות שבהן ישנה פחות בנייה חדשה (למשל בבני ברק), המספרים מטפסים לכ-97% מנתח השוק. מכיוון שרכישת דירה היא מהעסקאות הגדולות שתעשו בחייכם, חשוב להכיר את העניין המהותי של ביצוע בדיקות מקדמיות ובירור הזכויות הנרכשות. לא מדובר בעניין של מה בכך, אלא בשורה ארוכה של בדיקות אשר דורשות ידע, ניסיון, הבנה, יכולת ניתוח ולבסוף יצירתיות משפטית למציאת פתרון אפשרי של סוגיות ובעיות המתגלות בבדיקות כאמור.

לשם כך מומלץ לבצע בדיקות אלו בעזרת עורך דין אשר מתמחה בעסקאות לרכישת דירה יד שנייה, והבקיא בכל הניואנסים הטמונים בבדיקות מקדימות לעסקאות נדל"ן.  

ההמלצה החשובה ביותר היא לפנות לקבלת ייעוץ משפטי כבר בשלב שבו מתחילה להתגבש ההחלטה לרכוש את הנכס המדובר, ובכל מקרה בטרם אתם חותמים על זיכרון דברים (שיכול  להיות בעל תוקף חוזי משפטי לכל דבר ועניין).

הבדיקות המקדמיות מעלות היבטים מהותיים וכבדי משקל לגבי הדירה ו/או המוכר, וכפועל יוצא מכך משליכות על נושאים כגון מחיר, לוחות זמנים, סוגיות משפטיות, מיסוי ועוד. חשוב לציין בהקשר זה כי מומחיותו של עורך הדין נמדדת לא רק במציאת הכשלים אלא כמובן במציאת הפתרונות האופטימליים שיאפשרו להתקדם בביטחון לקראת הדירה החדשה שלכם.

בדיקת זכויות ומצב רישום

השלב הראשון של הבדיקות המקדמיות כולל בחינה מעמיקה אודות מצב הרישום של הדירה וזהות המוכר. לדוגמה, האם המוכר הוא בעל הנכס? מהן זכויותיו בדירה? האם זכויותיו נקיות ומאפשרות את המכירה? האם הדירה רשומה בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו)? ככל שהדירה אינה רשומה בטאבו, האם היא רשומה ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת?  

אם הדירה איננה רשומה בטאבו, יש לבחון את מצבה המשפטי גם במרשם רשם המשכונות, ובמידה שהמוכר הוא לא יחיד אלא חברה – יש לבצע גם בדיקה במרשם החברה ברשם החברות.

בירור מצב הרישום שופך אור על נושאים חשובים נוספים, בייחוד לגבי הגבלות אשר עלולות לחול על הדירה והזכויות בה, כגון הערות אזהרה לטובת צדדים שלישיים, הערות בדבר צווי בית משפט, שעבודים, עיקולים ועוד.

בנוסף, אם הדירה (כמו מרבית הדירות בישראל) מצויה בבניין מגורים, יש לבדוק האם הבניין נרשם בטאבו כבית משותף. במידה שכן, על הבדיקות המקדימות לכלול התייחסות לרישום זה. כלומר, בחינת מסמכי הבית המשותף (תקנון, תשריט וצו), זיהוי הדירה בבניין המשותף, בחינת רישום ההצמדות לדירה, בחינת הגבלות החלות על הדירה ו/או על מחזיקי היחידות בבית המשותף ועוד.

מסמכי הבית המשותף, המצויים בלשכת רישום המקרקעין, מציירים תמונה פנורמית אודות הזכויות החלות על הדירה והבניין גם בנושאים כגון מחסנים, גג, חניות, זכויות שימוש, זכויות מעבר, יחסים בין בעלי הזכויות והמחזיקים בבניין המשותף (חובות וזכויות) ועוד.

במקביל לבדיקות המקדמיות הנערכות לגבי הנכס, ישנן שורה של בדיקות שיש לבצע לגבי המוכר וקיומם של בעלי זכויות נוספים בדירה. בראש ובראשונה, יש לוודא האם המוכר הוא אכן הבעלים של הנכס והאם יש לו את הזכות למכור את הזכויות בדירה, כולן.

דמיינו לעצמכם מצב שבו מצאתם את הדירה המיוחלת אך מגלים שהמוכר, אשר התגרש מאשתו, מחזיק רק במחצית מן הזכויות בה. סיטואציה נפוצה גם במצבים של דירה שעברה בירושה, דירה שנרכשה במסגרת קבוצת רכישה ולא הושלם הרישום של הזכויות בה בשם חבר הקבוצה הזכאי לה, מוכר שלא השלים את הרישום של הדירה בשמו בגלל סיבות שונות (כגון אי תשלום מיסים), דירה שטרם נרשמה בשם המוכר לאחר שנרכשה כדירה חדשה מקבלן ועוד.

כמובן שאנו נתקלים רבות במצבים שבהם על הזכויות בדירה רובצת משכנתה בגין הלוואה שנטל המוכר, מה שמקנה לבנק למשכנתאות זכויות משלו בדירה (קרי, הזכויות על פי המשכנתה). במקרים אלה יש להבין כיצד תסולק המשכנתה ולעגן זאת כראוי בחוזה המכר. סוגיה נוספת שיש לבחון היא האם המוכר או הבעלים אכן מתגורר בדירה או שמא היא מוחזקת על ידי שוכר (ככל שהדירה מוחזקת על ידי שוכר, יש לבדוק את חוזה השכירות ובפרט את מועד הפינוי).

ישנם לעתים היבטים שאינם קשורים לדירה עצמה אך שעלולים להוות מכשול לעסקה. לדוגמה, הגבלות מצד הרשות המקומית על כל הדירות בבניין מחמת אי נקיטה בפעולה שהתבקשה על ידי הרשות ושהדיירים לא עמדו בה.

בדיקות מקדמיות המובילות גם לפתרון

בבדיקות המקדמיות, אשר תיאורן לעיל הוא רק על קצה המזלג, עורך הדין מטעמכם יבחן לעומק את ההיבטים המשפטיים החלים על הדירה. לא רק בשביל לאתר מכשולים אלא גם מתוך מטרה למצוא פתרונות (למשל, יצירת בטוחות לתשלום חובות למיסוי מקרקעין כתנאי להשלמת העסקה ובלוחות זמנים ברורים).

תהליך הבדיקות המקדמיות לרכישת דירה יד שנייה הוא מסועף ודורש מקצועיות, יסודיות ואחריות. חשוב שעורך הדין מטעמכם לא יותיר אבן על אבן, ויבחן את הזכויות וההיבטים המשפטיים החלים על הדירה מכל זווית אפשרית. עליו לדעת כיצד להתייחס לנושאים שיתגלו במהלך הבדיקות שכן לא כל גילוי צריך להביא להחלטה להימנע מרכישת הדירה ולעתים קרובות ניתן להתמודד עם הנסיבות במסגרת הסכם המכר תוך קביעת בטוחות ומנגנונים רלבנטיים.