רכישת דירה מקבלן

רכישת דירה מקבלן היא עסקה בעלת מאפיינים מיוחדים, המבדילים אותה באופן מהותי מעסקאות נדל"ן אחרות כדוגמת רכישת דירה יד שנייה, קבוצות רכישה, התחדשות עירונית וכדומה. ההיכרות עם הניואנסים המשפטיים הכרוכים ברכישת דירה מקבלן, והחשיבות שבקבלת ייעוץ משפטי בעסקאות מסוג זה, מתגברות ביתר שאת נוכח היקף שוק הדירות החדשות בישראל.

לפי נתוני הלמ"ס, מדובר על למעלה מ-30,000 דירות חדשות הנמכרות בכל שנה. אז מה חשוב לדעת? ובכן, הנה מספר שאלות נפוצות לגבי רכישת דירה מקבלן (ותשובות, כמובן).

הערה: לשם הנוחות אשתמש במונח השגור רכישת דירה מ"קבלן", הגם שהמונח המדויק יותר הוא רכישה מיזם (הקבלן הוא הגורם הבונה בפועל את הנכס והוא איננו בהכרח גם היזם, כך שבמקרים רבים ההתקשרות של הרוכשים היא מול חברה יזמית, וזו האחרונה המתקשרת עם קבלן לביצוע עבודות הבנייה בפועל).

מה לגבי היתר בנייה?

על פי החוק בישראל, היתר בנייה הוא תנאי הכרחי לתחילת עבודות בשטח. חשוב מאד לוודא שהקבלן מציג את היתר הבנייה ושההיתר אכן מתייחס למקרקעין שדירתכם עתידה להיבנות בהם.

לעתים קבלנים מתחילים לשווק את הדירות בפרוייקט עוד טרם קבלת היתר בנייה ומדובר בתופעה נפוצה הכרוכה בחתימה על "הסכם מותנה". יש לוודא שפרק הזמן העומד לרשות הקבלן לשם קבלת היתר הבנייה איננו בלתי מוגבל ושקיימת לכם, הרוכשים, זכות לביטול ההסכם בתום תקופה זו, ככל שלא התקבל היתר הבנייה או במידה והיתר הבניה אשר התקבל שונה מהותית מן תכניות אשר צורפו להסכם. כמו כן, חשוב להבין שקבלת היתר בנייה תלויה לא רק בקבלן אלא גם בגורמים נוספים ועל כן היא יכולה להשפיע על פרק הזמן שיחלוף עד למועד מסירת הדירה המיוחל.

האם ייתכן והחוזה מול הקבלן יכלול הוראות בלתי חוקיות?

הסכמי מכר מול קבלן כפופים להוראותיהם של שני חוקים עיקריים אשר נחקקו במטרה להגן על רוכשי דירות, לאור הפערים המשמעותיים במאזן הכוחות בין הצדדים, ואלו הם:

  • חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973.
  • חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974.

חשיבותם בכך שהם חוקים קוגנטיים. כלומר, שלא ניתן להתנות על הוראותיהם לרעת רוכשי דירות. משמעות הדבר היא כי הוראות בהסכם המכר אשר סותרות את הוראות החוקים האמורים, ומרעות את מצב הרוכשים בהשוואה להם, תהיינה חסרות תוקף חוקי.

עם זאת, עורכי דין בעלי ניסיון בעסקאות לרכישת דירה מקבלן יכולים לומר כמעט בוודאות שב-99% מהמקרים יש בהסכם המכר אי אלו סעיפים הנוגדים את הוראות החוק.

אז מה עושים? תפקידו של עורך הדין הוא להפנות את תשומת ליבם של הדיירים לסעיפים המדוברים ולהסביר להם שבעת מחלוקת עתידית, תהיה להם האפשרות להיעזר בחוק לשמירה על זכויותיהם. מדובר בין היתר על בדיקה מעמיקה של סעיפים הנוגעים לסוגיות כגון פיצויים בשל איחור במסירה, מועדי מסירה, אחריותו של הקבלן המבצע וכו'. בלי תשומת לב לנקודות אלה, רוכשי דירות עלולים למצוא עצמם במצב שבו בפועל בעת מחלוקת מול הקבלן הם יוותרו על זכויות המוקנות להם לפי חוק, וחבל. ההשלכות הכספיות והפרקטיות של הדבר הן גדולות ומשמעותיות.  

אתגר נוסף בעניין זה הוא להבין מתי החוק מגן על הרוכשים אך חשוב מכך – מתי הוא מגן על הרוכש רק באופן חלקי או היכן הוא נתון לפרשנויות שונות. נדרש לבחון את אותם "סעיפים בעייתיים", תוך צפיית פני עתיד, ולשפר את עמדות הרוכשים במסגרת מו"מ שינהל מול הקבלן על ניסוח אותם סעיפים וההסדרים הקבועים בהם.

האם אפשר לשנות חוזה מול קבלן במשא ומתן או שמדובר בהסכם "סגור"?

רכישת דירה מקבלן מציבה את הרוכשים מול גוף חזק ועתיר ניסיון, אשר מנסח עבורם את הסכם המכר, ואשר יודע להגן על עצמו ועל האינטרסים הכלכליים והעסקיים שלו (שלא כמו בעסקת רכישת דירה יד שנייה, שבה יחסי הכוחות הם לרוב שווים).

כבר בבחינת הסכם המכר אפשר לראות במקרים רבים שהוא "נוטה" (בלשון המעטה) לטובתו של הקבלן. שימו לב, את הפערים הללו ניתן לצמצם ולגשר, אך בדרך כלל לא להעלים לגמרי. גם לאחר ניהול מו"מ לשיפור עמדתו מול הקבלן, החוזה לא עומד להשתנות ב-180 מעלות, והוא לא צפוי להיות חוזה מאוזן לגמרי בין הצדדים. בשלב ראשון יש להציף את "המוקשים" העיקריים בחוזה, מעין "ריאליטי צ'ק" המאפשר לרוכשים להבין את העסקה אליה הם נכנסים.

כמובן שבמקביל יציע עורך הדין של הרוכשים תשובות אפקטיביות על ידי תיקונים לנוסח ההסכם ומתפקידו גם להדריך את הקונים כיצד להיערך באופן הראוי לקראת הבאות.

מה למשל? יש לנהל משא ומתן מראש מול הקבלן לגבי נושאים כספיים שונים הקשורים לדירה שלרוב הם חבויים ולא גלויים בעיני רוכשי דירות עד אשר מגיעה דרישת התשלום הנוספת בגינם (כמו שינויים במפרט המכר), ובמידה שמדובר ב"דירה על הנייר" – לקבל הכוונה לגבי הבדיקות הנדרשות מבחינת היתרים ואישורים. יש צורך בבדיקה מעמיקה של ההיבטים השונים בעסקה כגון מועדי מסירה (איחור או הקדמה), הסדרי תשלום (ותקינותם מבחינת החוק), ערבויות ובטוחות אחרות, היבטי מיסוי ועוד. כך גם יש לבחון לעומק את הסעיפים השונים, לעמוד על כך שההסכם כולל הגנות ובטוחות מבחינתכם ובכך למנוע תקלות קריטיות בהמשך.

מה חשוב לגבי בחירת עורך דין ברכישת דירה מקבלן?

טעות שכיחה שמאפיינת לא מעט רוכשי דירות באה לידי ביטוי בהחלטה שלא לקבל ייעוץ משפטי. בין אם בשל ביטחון עצמי מופרז ובין אם מתוך מחשבה כי "החוזה סגור ואין אפשרות לשנותו". לעתים הרוכשים דווקא פונים לעורך דין אבל לא מוודאים כי תחום התמחותו הוא בדיני מקרקעין ונדל"ן (ובפרט בעסקאות מכר מקרקעין מול קבלנים ויזמים).

יש חשיבות  לכך שהליווי והייעוץ משפטי יינתנו על ידי  עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין, אשר יודע כיצד להתנהל בעסקאות של רכישת דירה חדשה מקבלן. עורך הדין מטעמכם יכול (וחייב) לנהל משא ומתן בשמכם מול הקבלן במטרה לכלול  שינויים קונקרטיים בהסכם המכר..

מה תפקידו של עורך הדין של הקבלן?

לפני  סיום אעמוד על "טעות נפוצה" נוספת בקרב רוכשי דירות חדשות הטמונה בהבנת תפקידו ואחריותו של עורך הדין מטעם הקבלן.

הרוכשים סבורים שמכיוון שהם מחויבים בשכר טרחתו של עורך דין מטעם הקבלן, הדבר מעיד על כך שהם מקבלים ממנו ייעוץ והגנה משפטית. ובכן, תחשבו שוב. התשלום האמור, המכונה השתתפות בהוצאות המשפטיות של הקבלן לא נועד להגן על האינטרסים של הרוכשים אלא לשם ביצוע פעולת רישום הרכישה בלבד. למעשה פרט לפעולה זו, כללי לשכת עורכי הדין אוסרים על עורך הדין של הקבלן לייצג את שני הצדדים. זכרו, עורך הדין של הקבלן הוא איננו עורך הדין שלכם. הוא לא מחויב לרוכשים וכמובן שאינו צריך לפעול לטובתם. ועל כן חשוב במיוחד כי רוכשים ידאגו לעצמם לייצוג משפטי ע"י עורך דין מטעמם.