הסכם מכר דירה הוא מההסכמים החשובים והסבוכים שתחתמו עליו במהלך חייכם. היות שמדובר בהסכם הנוגע לאחת העסקאות הגדולות והיקרות ביותר שתבצעו, יש לתכנון העסקה  ולניסוחו של הסכם ומנגנוניו משקל רב.

בעת עריכת הסכם מכר, חשוב לשים לב לסעיפי הביטול החלים בו. קרי, הסעיפים אשר מאפשרים לצדדים לבטל את ההסכם ובנסיבות מסויימות אף לזכות בפיצוי. כמו כן, סעיפי ביטול הסכם מכר כוללים גם תנאים ומנגנונים להפעלתם (למשל, לוחות זמנים להתראה מראש, פנייה לבוררות וכדומה).

ככל שסעיפי הביטול בהסכם המכר לא יהיו ברורים וחד-משמעיים, וככל שהם יהיו נתונים לפרשנות, כך הדבר עלול להוות מלכודת של ממש בהמשך. אי בהירות כאמור עלולה להוביל את הצדדים להידרש להכרעה שיפוטית בפניה לבית המשפט, אלא שבתי המשפט אינם נוטים בנקל להורות על ביטולם של חוזים, והגישה הרווחת בפסיקה היא ש"הסכמים יש לקיים". לכן, תנאי ביטול הסכם חייבים להיות מנוסחים בקפידה ויתרה מזו – בהתאמה ספציפית לנסיבות הרלבנטיות של עסקת המכירה/הרכישה של הדירה.

בנוסף, ישנן דרגות שונות של הפרות חוזה, כאשר דין הפרה יסודית איננו כדין הפרה מינורית. כמו כן לעתים מתקיימות עילות משפטיות לביטול החוזה מכוח הוראות הדין, כגון עילות של הטעיה, טעות, עושק או כפיה על פי חוק החוזים, (חלק כללי), תשל"ג – 1973.  

סעיפים בהסכמי מכר והפרתם

כאשר אנו מדברים על סעיפי ביטול בהסכמי מכר ניתן לחלק את הנושא לשני מישורים:

• סעיפים אשר קשורים לעסקה ולאופן ביצועה, אך הופרו על ידי מי מהצדדים.
• סעיפי ביטול ייעודיים המאפשרים "יציאה מהעסקה" במידה שתנאים מסוימים לא יקוימו.

סעיפים מהסוג הראשון יכולים להיות קשורים למשל למצג שווא אודות הנכס. לדוגמה, בהסכם נכתב כי הדירה כולה הינה בבעלותו של פלוני, אך לאחר החתימה מתברר כי חלק מן הזכויות בה שייכות לאלמוני. במקרה זה, ניתן לבטל את ההסכם לא מחמת סעיף ביטול ייעודי אלא בגין הפרה יסודית.

סעיפים מהסוג השני, כלומר סעיפי ביטול ייעודיים, יכולים לעסוק בנושאים כגון הצורך בקבלת אישור צד ג' להסכם (מקום שאישור כזה נדרש), הסדרי תשלום, סילוק משכנתה, תיקון ליקויים וכו'. למשל, סעיף הקובע שבעל הנכס מתחייב לתקן רטיבות שנמצאה בדירה או להכשיר חריגת בניה בתוך פרק זמן מסוים, וככל שהדבר לא יבוצע תקום לקונה הזכות לבטל את הסכם המכר תוך קביעת מנגנון מפורט ומסודר לכך בחוזה.

סעיפים המתנים את תוקפו של ההסכם

בהסכמי מכר רבים ישנם סעיפים הקובעים תנאים לכניסתו של החוזה לתוקף (המכונים "תנאי מתלה"), או תנאים שבעטיים יחדל ההסכם להתקיים (המכונים "תנאי מפסיק"). לא אחת, במסגרת בדיקות מקדמיות לרכישת דירה, עולות סוגיות שונות הדורשות טיפול. לדוגמה, העברת רישומי בעלות, מחיקת הערות אזהרה, הגעה להסדרים מול צדדים שלישיים (כמו למשל בעלי זכויות אחרים בנכס), קבלת אישורי צד ג' לעסקה (כגון קבלת אישור ועדת קבלה במושב לקונים), הסדרת היבטי מיסוי שונים מול הרשויות, טיפול בחריגות בנייה ועוד.

במקרים אלה, חשוב מאד שסעיפי הביטול והתנאים יהיו ברורים, נהירים ובלתי משתמעים לשני פנים. ככל שיהיה מקום לפרשנות (מיותרת) לסעיף, כך גדל הסיכוי שיהיה ניתן להפר אותו מבלי להביא לביטול העסקה או להפעלתן של סנקציות חוזיות.

לדוגמה, אם קיים בחוזה סעיף שקובע שבעל הנכס חייב להסדיר חובות מיסוי, אך בינתיים מתגלעת מחלוקת בינו לבין פקיד השומה, ייתכן והדבר לא יעלה כדי הפרת חוזה, אלא רק יעכב את המשך ההתנהלות בין הרוכש והקונה. קרי, בסיטואציה מסוג זה, ככל שישנם חובות מיסויים על הנכס, כדאי לפרטם בהסכם, לקבוע לוחות זמנים ברורים לטיפול ואף בטחונות לכך.

מדובר כמובן בדוגמה אחת מיני רבות. בניסוח סעיפים הקובעים תנאים ספציפיים בין הצדדים, חשוב שלא להותיר מקום לפרשנות ולוודא כי הסעיף אכן מכסה את המכשול ומספק פתרון ברור, בר-ביצוע ובר אכיפה.

כפי שכבר ציינו קודם לכן, לא כל הפרה של סעיף בהסכם מצדיקה מיד ביטול ו/או תשלום פיצויים. יש להבדיל בין הפרות יסודיות לבין הפרות שאינן יסודיות וכמובן שיש משקל רב להתנהלות הצדדים בנושא (ובכלל). במקרים מסוימים, סעיפי ביטול כוללים מנגנונים להפעלתם. למשל, כיצד יש לשלוח התראה בגין הפרת חוזה, מהם לוחות הזמנים החלים על ההתנהלות בקשר עם ההפרה וכדומה.

לסיכום, ניסוח הסכם מכר דורש התייחסות מקצועית ומעמיקה לכל סעיפי הביטול הקבועים בחוזה. על עורך הדין מטעמכם לאפיין את ההיבטים הקשורים לעסקה הספציפית ובהתאם לכך לנסח סעיפי ביטול קונקרטיים. שימו לב, טעות בעניין זה עלולה להוביל את הצדדים להתדיינות בבית המשפט, דבר אשר כרוך באובדן זמן רב ובהוצאה כספית ניכרת.

אל תקלו ראש בסעיפי הביטול במעמד חתימת ההסכם, אך גם אל תפעלו באופן עצמאי לביטול הסכמים אפילו אם אתם סבורים שסעיף כזה או אחר מאפשר לכם לעשות זאת. בכל סוגיה הקשורה לסעיפי ביטול בהסכמי מכר חשוב להיוועץ עם עורך דין בטרם נקיטה בפעולה כלשהי.

עו"ד מאיה כלב