רכישת דירה היא כמעט תמיד העסקה היקרה ביותר שהתא המשפחתי מבצע. ברוב המקרים הרכישה כרוכה בהלוואת משכנתה ואף בהיקפים משמעותיים ו/או במכירת הדירה הנוכחית, ובנסיבות אלו יש לתכנן את לוח התשלומים בקפידה כך שיאפשרו את קבלת הלוואת המשכנתה, ויספקו הגנה על כספי הקונה מרגע ההתקשרות ועד קבלת המפתח ורישום הזכויות בדירה בשם הקונה.

תפקידו של עורך הדין בעסקה כולל אפוא, בין היתר, ייעוץ לקביעה מסודרת של לוח תשלומים מוסכם. לוח תשלומים המורכב הן ממועדים לאורך העסקה (לרבות גבולות גזרה לגבי פיצוי בגין איחור בתשלום ו/או איחור מסירה) והן ממנגנוני העברת תשלומים (כגון שוברים, שיקים בנקאיים, העברה בנקאית, המחאות וכדומה).

שימו לב, לוח התשלומים הוא כלי חשוב ביותר ליצירת מנגנוני ביטחון ובטיחות בעסקה. קביעת לוח תשלומים באופן מקצועי תשמור על האינטרסים שלכם ותגן עליכם במגוון היבטים קריטיים.

גורמים שונים משפיעים על לוח התשלומים ועורכי הדין נדרשים לוודא שכל השיקולים נלקחים בחשבון. בין היתר יש להתייחס לנושאים כגון הלוואות משכנתה (בין אלו הקיימות כבר על הנכס וניטלו בעבר ע"י מוכרי הנכס, ובין אלו העתידיות שיתקבלו ע"י הקונים לשם מימון העסקה), תשלומי מיסים, העמדת כספים להתקדמות לדירה הבאה, מועדים והתחייבויות כלפי צדדים שלישיים וכדומה.

הפקדת כספים בנאמנות להבטחת רישום הערת אזהרה והעברת הזכויות

היות שעסקת מכר מקרקעין אורכת בדרך כלל מספר חודשים, ובכל מקרה קיימת תקופת ביניים ממועד חתימת ההסכם ועד לרישום הנכס בשם הקונה, שבמהלכה הקונה משלם כספים אך הנכס עדיין רשום על שמו של המוכר, יש למצוא דרך להגן על הקונה בתקופת ביניים זו.

את לוח התשלומים יש לבנות באופן שהמוכר יוכל לקבל מהקונה את התמורה בעסקה (את תשלומי המחיר שסוכם בין הצדדים) בהתאם לביצוע פעולות חיוניות שונות על פי לוחות זמנים מוגדרים מראש.

כך למשל אחד התנאים הנפוצים והחיוניים בנוגע ללוח התשלומים בהסכם רכישת דירה, הוא כי התשלום הראשון בעסקה לא ישולם ישירות למוכר כי אם יופקד תחילה בנאמנות בידי עורך דינו של המוכר, ויועבר למוכר עצמו רק לאחר רישום הערת אזהרה. בקצרה אסביר כי הערת האזהרה אשר נרשמת מיד לאחר חתימת ההסכם, בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו) על זכויות המוכר בדירה, מטרתה למנוע ביצוע של עסקה סותרת בנכס, כלומר למנוע את האפשרות למכור אותו פעם נוספת ו/או להעבירו לצד ג' מאחורי גבו של הקונה.

כך גם חשוב לעשות שימוש בלוח התשלומים על מנת לייצר בטוחה עבור הקונה לקבלת מסמכים הדרושים מצד המוכר לשם העברת הזכויות בדירה לשם הקונה. מאחר ולצורך העברת הזכויות בדירה משם המוכר לשם הקונה נדרשים מסמכים שונים וביניהם מסמכים המעידים על העדר חבויות מס שונות בגין העסקה, יש לערוך תחשיב הצופה את היקף התשלומים אשר יידרשו מן המוכר לצורך קבלת האישורים האמורים. בהתאם לתחשיב זה יש לקבוע בחוזה המכר כי כספים מתוך התמורה בסכומים מתאימים (כולל מקדם בטחון) יופקדו בנאמנות אצל עורך הדין עד להצגת אישורים בגין תשלומי מיסים אלה.

כמו כן, הסכם מכר יכול לכלול מנגנון להקדמת תשלומים המתאים לסיטואציות בהן הקונה מקבל לידיו סכום כסף שהוא מעוניין לעשות בו שימוש ולהקדים תשלומים על חשבון תמורה העסקה.

יש משכנתה? גם הבנק מעורב בלוח התשלומים

ככל שרובצת על הדירה משכנתה בגין הלוואה שקיבלו המוכרים (למשל לצורך מימון הרכישה שלהם בעבר את הנכס המדובר), לוח התשלומים חייב להסדיר נכונה את מועד ודרך הפירעון של הלוואת הדיור מהבנק במטרה להסיר את המשכנתה הרשומה על הדירה. זאת בראש ובראשונה כדי לוודא שרכישת הנכס נעשית כשהוא חופשי מכל זכות של גורם אחר מלבד הקונה, וכן על מנת לאפשר לקונים לקבל בעצמם הלוואת משכנתה למימון העסקה.

לרוב הדבר נעשה באופן הבא: המוכר ממציא לרוכש מבעוד מועד מכתב כוונות מהבנק אשר לטובתו רשומה המשכנתה על הנכס. במכתב זה, הבנק, אשר גם הוא בעל זכות בנכס מכוח המשכנתה, מאשר בכתב כי במידה שעד ליום X ישולם סכום Y לחשבון מסוים שפרטיו במכתב, אזי הבנק יסכים להסרת המשכנתה מן הנכס ויעמיד את המסמכים הדרושים מצדו לשם כך.

יש לשים לב כי מכתב הכוונות הינו בעל תוקף מוגבל. על מנת להסתמך עליו יש לוודא כי התשלום מבוצע בדיוק לפי ההוראות וכל עוד הוא בתוקף (אחרת יש לבקש מהמוכר לפעול להארכת תוקפו ולהמציא מכתב מעודכן). לאחר קבלת מכתב הכוונות התקף, הרוכש יכול לבצע את התשלום לפי ההוראות במכתב, אל החשבון הנקוב בו, לשם תשלום ישירות לסילוק הלוואת המשכנתה – והצדדים רואים בכך כתשלום שהועבר למוכר. את המנגנון האמור יש לעגן בהסכם המכר מבעוד מועד. 

מבנה לוח התשלומים

לוח תשלומים בהסכמי מכר מקרקעין לרכישת דירה מורכב בדרך כלל באופן הבא:

• תשלום ראשון במעמד חתימת חוזה אשר כאמור לעיל מופקד בנאמנות, וישוחרר לידי המוכר לאחר רישום הערת אזהרה לטובת הקונה בגין העסקה. מבחינת הרוכשים ההמלצה היא שלא להעביר כל מקדמה או תשלום בטרם חתימה על החוזה. כמובן שייתכנו מקרים חריגים תלויי נסיבות, אך גם אז חשוב מאוד לקבל ייעוץ מקצועי באשר לאפשרויות העומדות בפניכם. לדוגמה, רצוי לעשות זאת רק כאשר המקדמה מועברת להחזקתה בנאמנות, לזמן קצר בלבד, תוך קביעת כללים ברורים לגביה ע"י עורך דין מטעם הקונים (עבור מי היא מוחזקת בנאמנות, מתי תושב לקונים, מתי תועבר לרשות המוכרים וכד'). את התשלום הראשון נהוג לשלם באמצעות המחאה בנקאית.
• תשלומי ביניים בתאריכים מוגדרים מראש לפי תנאים שונים (כמו סילוק משכנתה, למשל). חשוב שעורך הדין המלווה את העסקה ידע לבנות נכון את לוח התשלומים. כלומר, תוך יצירת סנכרון הדוק בין תשלומי הביניים שמועברים על ידי הרוכש לבין ההוצאות הצפויות של המוכר. הדברים נכונים גם לגבי מקרים שבהם המוכר כבר הקדים לרכוש דירה חדשה והוא כפוף ללוח תשלומים מול צד שלישי.
• תשלום יתרת תמורה שנקבע להיות משולם וזאת כנגד מסירת החזקה בדירה לקונה וכנגד המצאת מסמכים דרושים לשם העברת רישום הזכויות בדירה לשם הקונה, על מנת להבטיח כי אלו אכן יימסרו לקונה. לשם כך מתבצעת מחד מסירת התשלום האחרון באמצעי תשלום אשר אינו ניתן לביטול כגון שיק בנקאי (המבטיח שהתשלום יהיה סופי), ומאידך, באותו מעמד, מתבצעת מסירת החזקה בדירה ונמסרים מסמכי הרישום אשר באמצעותם ניתן להעביר את הזכויות בדירה לשם הקונה. זאת ועוד, כפי שנכתב לעיל לא פעם יש לסכם מראש מנגנון של השארת כספים מתוך התשלום האחרון בנאמנות בידי עורך הדין של המוכר, להבטחת המצאת אישורי מיסים אשר המוכר לא הצליח להמציא באותה עת (מדובר על נסיבות שאינן תלויות במוכר כי אם ברשויות המנפיקות את אותו אישור דרוש), והעברתן בפועל של הזכויות בנכס על שם הקונה (אלו ישוחררו למוכר עם השלמת פעולת הרישום האמורה).

על כן חשוב להבין כי בקביעת לוח התשלומים בעסקה, קיים מעבר לצד המסחרי והתזרימי של הצדדים, גם שיקולים משפטיים כבדי משקל.

עו"ד מאיה כלב