הערת אזהרה – מפני מה היא מזהירה?

דמיינו שאתם מגיעים לראות דירה שאתם שוקלים לקנות, ועל הדלת תלוי שלט:

אזהרה!! דירה זו כבר נמכרה!

או: דירה זו נמכרת ביחד עם אישה מבוגרת, שזכאית לגור בה עד סוף ימיה

או: כל מי שרוכש דירה זו חייב להחזיר לבנק את הלוואת המשכנתה שלקחו הבעלים כשרכשו אותה

או: לגבי נכס זה קיים צו הריסה

 

האם הייתם נכנסים לראות את הדירה?

האם עדיין הייתם מעוניינים בה וקונים אותה?

אזהרות כגון אלה יכולות להירשם בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). הן נקראות "הערות אזהרה" ומטרתן כפולה:

א. להזהיר ולהגן על קונים פוטנציאליים מפני עסקה קודמת שנערכה לגבי הנכס או מפני מגבלה שקיימת על הנכס. כמו כן במקרה של עסקה שכבר נחתמה ביחס לנכס, להגן על רוכשי הנכס הראשונים מפני עיקול שעלול להיות מוטל אחרי רכישת הנכס, או מפני פשיטת רגל של המוכרים, או פירוק (במקרה שהמוכר הוא תאגיד).

ב. למנוע ממוכרי הנכס שכבר חתמו על הסכם מכר עם קונים מסוימים, לעשות "עסקה סותרת", כמו למשל מעשה תרמית של מכירת אותו נכס פעמיים. כאשר רושמים הערת אזהרה, בעלי הנכס מתחייבים לעשות בו פעולה מסוימת, או להימנע מלעשות פעולה מסוימת. לדוגמה: מוכרים מתחייבים בהסכם מכר להעביר לקונים את הבעלות בדירה על שמם עם תשלום מלוא התמורה בעסקה. הקונים יכולים לרשום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין בגין ההתחייבות האמורה. חשוב להבין, שלאחר רישום הערת אזהרה וכל עוד היא לא נמחקת, לא ניתן לרשום עסקה שסותרת את תוכן ההערה הראשונה (אלא אם הזכאים הסכימו לרישום הסותר או אם ניתן צו בית משפט לכך).

לכן, כשמנהלים משא ומתן לקניית נכס חשוב לבצע מספר בדיקות משפטיות, כדי לדעת האם רשומות הערות אזהרה על הנכס שברצונכם לקנות, ואם כן אז להגן על זכויותיכם במסגרת הסכם הרכישה.

כמו כן, חשוב למהר ולרשום הערת אזהרה מיד לאחר חתימת ההסכם לרכישת הנכס, ועוד לפני שחרור התשלום הראשון לידי המוכרים, על מנת להגן על זכויותיכם בנכס שרכשתם זה עתה.

כמוכרים חשוב לקבל מהקונים ייפוי כח שיאפשר למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובתם ולהגן על המוכרים במקרים הרלוונטיים שיוגדרו בהסכם המכר (כגון במצב בו הקונים מפרים התחייבות יסודית עפ"י ההסכם ולמשל הפסיקו לשלם את תשלומי התמורה בעסקה). זאת על מנת שבמקרה של ביטול ההסכם, זכויותיכם בנכס תחזורנה להיות "נקיות" מהערת אזהרה, כך שתוכלו למכור את הנכס לאחרים.

חשוב להדגיש כי אם מתברר שעל נכס שברצונכם לקנות רשומה כבר הערת אזהרה, המשמעות היא לא בהכרח "גזר דין מוות" על העסקה הפוטנציאלית.

לא מעט פעמים ניתן למצוא פתרונות משפטיים שיאפשרו בכל זאת להוציא את העסקה אל הפועל, גם אם קיימות הערות אזהרה קודמות על הנכס, בהתחשב בטיבן של אותן הערות אזהרה, שיתנו מענה בהתאם למצב הספציפי.

עו"ד מאיה כלב